Hisseli Tapu Sahiplerine AYM’den Kritik Karar! Önalım Hakkı Düzenlemesi İptal Edildi

Anayasa Mahkemesi, hisseli taşınmazlarda pay satışına ilişkin önalım hakkı düzenlemesinin bazı hükümlerini iptal etti. Karar, özellikle hisseli tapularda payını satan veya satın alan vatandaşları yakından ilgilendiriyor. İptal kararının yürürlüğe girmesi için 9 aylık süre tanındı.

Hisseli tapu sahiplerini ilgilendiren önalım (şufa) hakkıyla ilgili önemli bir hukuki gelişme yaşandı. Anayasa Mahkemesi (AYM), Türk Medeni Kanunu'nda yapılan değişiklikle getirilen önalım hakkı düzenlemesinin bazı hükümlerini Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.

Karar, hisseli taşınmazlarda bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması halinde diğer hissedarlara tanınan öncelikli satın alma hakkının uygulanmasını yeniden gündeme taşıdı.

AYM neden iptal kararı verdi?

AYM'nin değerlendirmesinde, satış bedelinin alıcı ve satıcı tarafından serbest iradeyle belirlenmesi gerektiği vurgulandı. Mahkeme, satışta kararlaştırılan bedel yerine sonradan belirlenecek rayiç bedelin esas alınmasının tarafların iradesini ortadan kaldırabileceğine dikkat çekti.

Kararda, bu uygulamanın üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına neden olabileceği, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşı da ödeyeceği miktar konusunda belirsizlik içinde bırakabileceği belirtildi.

Önalım hakkı tamamen kaldırılmadı

Kararın en önemli ayrıntılarından biri ise önalım hakkının kendisinin iptal edilmemiş olması. Hisseli taşınmazlarda bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşların kanuni şartlar çerçevesinde önalım hakkını kullanabilmesi devam ediyor.

AYM'nin iptal kararı, bu hakkın kullanılmasında mahkeme tarafından rayiç bedel belirlenmesini öngören düzenlemeye ilişkin.

İptal kararı 9 ay sonra yürürlüğe girecek

Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi. 6 Kasım 2026 tarihinde yayımlanan karar doğrultusunda iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek.

Bu tarihe kadar mevcut düzenlemenin uygulanmaya devam edeceği belirtilirken, yeni yasal düzenlemenin nasıl şekilleneceği de merak konusu oldu.

Hisseli tapu sahiplerinin, devam eden davalar veya yeni pay satışları konusunda hak kaybı yaşamamak için yürürlükteki mevzuatı dikkate alması ve gerektiğinde hukuki destek alması önem taşıyor.

Kaynak: Anayasa Mahkemesi Başkanlığı